Ипотечная оговорка, как последний шанс обеспечить погашение задолженности должника - ALEXANDROV&PARTNERS
Ипотечная оговорка, как последний шанс обеспечить погашение задолженности должника

Мало кто из юристов, представляющих интересы кредитора при сопровождении процедуры взыскания задолженности должника с наличием в структуре обеспечения обязательств должника договора ипотеки, не анализировал возможность обращения взыскания на предмет ипотеки по ипотечной оговорке.

Но, ввиду нюансов применения такого способа обращения взыскания на предметы ипотеки, а также большой вероятности быть втянутым в судебные тяжбы по поводу обжалования таких действий кредитора, практическое применение ипотечной оговорки при обращении взыскания на предмет ипотеки не получило значительного распространения, хотя иногда и используется.

Совсем недавно, специалисты Alexandrov&partners столкнулись с одним интересным кейсом, сутью которого была необходимость разработать механизм приобретения прав требования к должнику у одного из банков, с последующим обращением взыскания на предмет ипотеки, как на основной актив, интересующий клиента.

В результате детального анализа, было установлено, что банк реализовывал право требования к должнику, в том числе и по обеспечительным договорам, однако сроки исковой давности к должнику были пропущены, что, на первый взгляд, делало невозможным получение необходимого для клиента результата.

Означает ли пропуск срока исковой давности прекращение обязательства и невозможность кредитора получить удовлетворение своих требований к должнику?

В суде – да, но не судом единым 

Так, согласно с Правовой Позицией Верховного Суда Украины по делу № 6-786цс17:

«Истечение исковой давности как основания для прекращения обязательства нормы главы 50 «Прекращение обязательства» ГК Украины не предусматривают. Если в течении установленных законом сроков, лицо не подает в суд соответствующего иска, то по общему правилу это лицо теряет право на иск в смысле возможности в судебном порядке осуществить надлежащее ей гражданское имущественное право.

Проанализировав положения статьи 17 Закона Украины «Об ипотеке» во взаимосвязи со статьями 256, 266, 267, 509, 598 ГК Украины, Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины пришла к такому выводу — если иное не предусмотрено договором, истечение исковой давности к основному и дополнительному требованию кредитора о взыскании долга по кредитному договору и об обращении взыскания на предмет ипотеки (в том числе и при наличии решения суда об отказе в этом иске по основанию пропуска исковой давности) само по себе не прекращает основного обязательства по кредитному договору и, соответственно, не может считаться основанием для прекращения ипотеки согласно с положениями абзаца второго части первой статьи 17 Закона Украины «Об ипотеке»».

Таким образом, учитывая тот факт, что желаемым результатом для клиента было получение права собственности на объект недвижимого имущества, специалистами Alexandrov&partners был разработан механизм приобретения у банка права требования по кредитному и обеспечительному договору, с дальнейшим применением ипотечной оговорки для приобретения права собственности на интересующую клиента недвижимость.

При применении внесудебного способа обращения взыскания на предмет ипотеки советуем особое внимание уделить положениям ст.35 Закона Украины «Об ипотеке».

Необходимость чёткого соблюдения требований, указанных в данной статье вызвана, в первую очередь, тем, что для государственной регистрации права собственности на основании ипотечной оговорки, согласно с п.61 Постановления КМ Украины от 25 декабря 2015 № 1127, регистратору обязательно предоставляются:

1) копия письменного требования ипотекодержателя ипотекодателю и должнику (если он не является ипотекодателем) об устранении нарушений;

2) документ, подтверждающий наличие факта завершения 30-дневного срока с момента получения ипотекодателем и должником, если он отличается от ипотекодателя, письменного требования ипотекодержателя в случае, когда более длительный срок не указан в соответствующей письменной требованию;

3) залоговая (если ипотечным договором предусмотрена ее выдача).

Любое, даже, на первый взгляд, формальное нарушение требований ст.35 Закона Украины «Об ипотеке», может привести к отказу в проведении регистрационных действий либо же к успешному обжалованию должником действий регистратора или нотариуса.

Также, исходя из практики, не смотря на возможность зарегистрировать право собственности на объект недвижимости по ипотечной оговорке как у нотариуса, так и у государственного регистратора, советуем всё же обращаться к регистратору, так как нотариусы неохотно берутся за такого рода заказы, либо же цена таких услуг будет на несколько порядков выше чем у регистратора.

Для коллег, которые не часто сталкиваются с такого рода вопросами, я советую также обратить внимание на изменения, внесённые в 2018 году в Закон Украины «Об ипотеке» и Закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений».

Так, с 04.02.2019 при государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество ипотекодержателем — финансовым учреждением в порядке, предусмотренном статьями 33 — 38 Закона Украины «Об ипотеке», наличие зарегистрированных после государственной регистрации ипотеки обременений, иных вещевых прав, в том числе ипотеки, на переданное в ипотеку имущество не является основанием для отказа в государственной регистрации права собственности за ипотекодержателем.

Ещё одним новшеством стало разграничение последствий внесудебного урегулирования, а именно, после завершения внесудебного урегулирования любые следующие требования ипотекодержателя по выполнению основного обязательства:

должником – физическим лицом являются недействительными, если иное не определено договором ипотеки или договором о предоставлении кредита, или договором об удовлетворении требований ипотекодержателя;

должником – юридическим лицом или физическим лицом-предпринимателем действительны, если иное не определено договором ипотеки или договором о предоставлении кредита, или договором об удовлетворении требований ипотекодержателя.

С нашей точки зрения, эти изменения однозначно являются положительными с точки зрения популяризации применимости способов внесудебного урегулирования.

Тем более, что такие способы внесудебного урегулирования имеют ряд явных преимуществ в сравнении с судебным способом обращения взыскания на предмет ипотеки, а иногда, как в случае с кейсом, упомянутым в начале данной статьи – единственно возможным способом для кредитора получить удовлетворение своих требований к должнику.

Автор

  • leader

    Ксения Шеин

    Партнер. Адвокат

Добавить комментарий