Іпотечне застереження, як останній шанс забезпечити погашення заборгованості боржника - ALEXANDROV&PARTNERS
Іпотечне застереження, як останній шанс забезпечити погашення заборгованості боржника

Мало хто з юристів, які представляють інтереси кредитора при супроводі процедури стягнення заборгованості боржника, з наявністю в структурі забезпечення зобов’язань боржника договору іпотеки, не аналізували можливість звернення стягнення на предмет іпотеки за іпотечним застереженням.

Але, з огляду на нюанси застосування такого способу звернення стягнення на предмети іпотеки, а також велику ймовірність бути втягнутим в судові процеси з приводу оскарження таких дій кредитора, практичне застосування іпотечного застереження при зверненні стягнення на предмет іпотеки не отримало значного поширення, хоча іноді і використовується.

Зовсім недавно, фахівці Alexandrov & partners зіткнулися з одним цікавим кейсом, суттю якого була необхідність розробити механізм придбання прав вимоги до боржника у одного з банків, з подальшим зверненням стягнення на предмет іпотеки, як на основний актив, що цікавить клієнта.

В результаті детального аналізу, було встановлено, що банк реалізовував право вимоги до боржника, в тому числі і по забезпечувальних договорах, проте, строки позовної давності до боржника були пропущені, що, на перший погляд, унеможливлювало отримання необхідного для клієнта результату.

Чи означає пропуск строку позовної давності припинення зобов’язання і неможливість кредитора отримати задоволення своїх вимог до боржника?

У суді – так, але не судом єдинимJ.

Так, згідно із Правовою Позицією Верховного Суду України у справі № 6-786цс17:

«Закінчення позовної давності як підстави для припинення зобов’язання норми глави 50 «Припинення зобов’язання» ЦК України не передбачають. Якщо протягом встановлених законом строків, особа не подає до суду відповідного позову, то за загальним правилом це особа втрачає право на позов в сенсі можливості в судовому порядку здійснити належне їй громадянське майнове право.

Проаналізувавши положення статті 17 Закону України «Про іпотеку» у взаємозв’язку зі статтями 256, 266, 267, 509, 598 ЦК України, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України дійшла такого висновку – якщо інше не передбачено договором, перебіг позовної давності до основного і додаткової вимоги кредитора про стягнення боргу за кредитним договором та про звернення стягнення на предмет іпотеки (в тому числі і при наявності рішення суду про відмову в цьому позові по підставі пропуску позовної давності) саме по собі не припиняє основного зобов’язання за кредитним договором і, відповідно, не може вважатися підставою для припинення іпотеки згідно з положеннями абзацу другого частини першої статті 17 Закону України «Про іпотеку».

Таким чином, з огляду на той факт, що бажаним результатом для клієнта було отримання права власності на об’єкт нерухомого майна, фахівцями Alexandrov & partners був розроблений механізм придбання у банку права вимоги за кредитним і забезпечувальним договорами, з подальшим застосуванням іпотечного застереження для набуття права власності на нерухомість, що цікавить клієнта.

При застосуванні позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки, радимо особливу увагу приділити положенням ст.35 Закону України «Про іпотеку».

Необхідність чіткого дотримання вимог, зазначених у цій статті, викликана, в першу чергу, тим, що для державної реєстрації права власності на підставі іпотечного застереження, згідно з п. 61 Постанови КМ України від 25 грудня 2015 № 1127, реєстратору обов’язково надаються:

  • копія письмової вимоги іпотекодержателя іпотекодавцю та боржника (якщо він є відмінним від іпотекодавця) про усунення порушень;
  • документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного терміну з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;
  • заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видача).

Будь-яке, навіть, на перший погляд, формальне порушення вимог ст.35 Закону України «Про іпотеку», може привести до відмови в проведенні реєстраційних дій або ж до успішного оскарження боржником дій реєстратора або нотаріуса.

Також, виходячи з практики, не дивлячись на можливість зареєструвати право власності на об’єкт нерухомості за іпотечним застереженням як у нотаріуса, так і у державного реєстратора, радимо все ж звертатися до реєстратора, так як нотаріуси неохоче беруться за такого роду замовлення, або ж ціна таких послуг буде на кілька порядків вище ніж у реєстратора.

Для колег, які не часто стикаються з такого роду питаннями, я раджу також звернути увагу на зміни, внесені в 2018 році в Закон України «Про іпотеку» та Закон України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Так, з 04.02.2019 при державній реєстрації права власності на нерухоме майно іпотекодержателем – фінансовою установою в порядку, передбаченому статтями 33 – 38 Закону України «Про іпотеку», наявність зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки обтяжень, інших речових прав, в тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови в державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

Ще одним нововведенням стало розмежування наслідків позасудового врегулювання, а саме, після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання основного зобов’язання:

– боржником – фізичною особою є недійсними, якщо інше не визначено договором іпотеки або договором про надання кредиту, або договором про задоволення вимог іпотекодержателя;

– боржником – юридичною особою або фізичною особою-підприємцем дійсні, якщо інше не визначено договором іпотеки або договором про надання кредиту, або договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

 

З нашої точки зору, ці зміни однозначно є позитивними з точки зору популяризації застосування способів позасудового врегулювання.

Тим більше, що такі способи позасудового врегулювання мають ряд явних переваг у порівнянні з судовим способом звернення стягнення на предмет іпотеки, а іноді, як у випадку з кейсом, згаданим на початку даної статті – єдино можливим способом для кредитора отримати задоволення своїх вимог до боржника.

Автор

  • leader

    Ксенія Шеїн

    Партнер. Адвокат

Додати коментар